Liegenschaften erben und vererben

Wichtige Schritte und Überlegungen:

Beim Erben und Vererben von Liegenschaften stehen Erblasser und Erben vor einer Vielzahl von Herausforderungen. Der Prozess ist nicht nur ein rechtlicher Akt, sondern oft auch mit tiefen emotionalen und familiären Verflechtungen verbunden. Um Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Schritte und Überlegungen auf diesem Weg zu geben, haben wir eine strukturierte Anleitung zusammengestellt. Diese soll sowohl Erblassern als auch Erben dabei helfen, eine gerechte und harmonische Übertragung von Immobilienvermögen zu gewährleisten. Im Folgenden werden die essentiellen Schritte – von der Klärung güterrechtlicher Möglichkeiten über die Bewertung des Marktwerts bis hin zur Erörterung der steuerlichen Konsequenzen und dem wichtigen Dialog mit den Erben – detailliert erläutert. Ziel ist es, einen klaren Fahrplan für diesen komplexen Prozess zu bieten, um Unsicherheiten zu minimieren und Konflikte zu vermeiden.
 

• Schritt 1: Güterrechtliche Möglichkeiten klären
  Wer hat welchen Anspruch auf ein Erbe? Zunächst gilt es, die güter- und erbrechtlichen Möglichkeiten zu klären. Wechselnde Familienkonstellationen oder sogenannte Patchwork- Familien können zu juristischen Unklarheiten in Bezug auf das Erbe führen. Je früher Sie diese klären, desto besser.
   
• Schritt 2:  Den Marktwert schätzen
  Wer erhält welchen Anteil oder welche Liegenschaft? Um Liegenschaften gerecht aufzuteilen, müssen Sie zuerst einmal den Wert kennen. Lassen Sie deshalb alle Ihre Immobilien schätzen – und zwar zu einem realistischen Marktwert unter Berücksichtigung von allfälligem Sanierungsbedarf, Ausbau- und Renditepotenzial, der Möglichkeit zur Wandlung in Stockwerkeigentum und anderen Faktoren. Allfällige Wertunterschiede können durch Ausgleichszahlungen beglichen werden.
   
• Schritt 3: Steuerliche Konsequenzen prüfen
  Um steuerliche Nachteile der Erben zu vermeiden, sollten Sie die steuerlichen Konsequenzen prüfen. Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Erbgang im engeren Familienkreis in der Regel aufgeschoben und erst bei einem späteren Verkauf erhoben. Dadurch könnte beispielsweise ein einzelner Erbe, der die Liegenschaft übernimmt, später benachteiligt sein.
   
• Schritt 4: Nehmen Sie das Gespräch mit den Erben auf
  Haben Ihre Erben das Know-how, die Zeit und das Interesse, sich um die Liegenschaft zu kümmern? Besteht eine enge familiäre Bindung, oder sind Streitigkeiten absehbar? Auch wenn es nicht immer angenehm ist: Reden Sie wenn möglich mit den Erben. So können Sie – unter Berücksichtigung einer allfälligen güterrechtlichen Vereinbarung – individuelle Bedürfnisse aller Parteien berücksichtigen und Konflikten vorbeugen.
   
• Schritt 5: Erbteilungsmöglichkeiten prüfen
  Wie, wann und zu welchen Teilen könnten die Liegenschaften vererbt werden? Spielen Sie verschiedene Varianten durch und prüfen Sie die Teilungsmöglichkeiten. Können Sie auf die individuellen Bedürfnisse der Erben eingehen, oder ist es sinnvoller, die Liegenschaften frühzeitig zu verkaufen? So könnten Sie den Erben bereits zu Lebzeiten einen Barbetrag zukommen lassen, oder das Erbe testamentarisch gerecht verteilen – ohne dass sich Ihre Erben darum kümmern müssen.

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Was Sie als Erben wissen müssen

Erbengemeinschaften sind nicht selten konfliktbeladene Gebilde, und eine gemeinsame Entscheidung zu finden, ist nicht immer einfach. Was gilt es zu beachten? Werden Liegenschaften vererbt, bilden die erbberechtigten Personen automatisch eine Erbengemeinschaft. Eine Erbengemeinschaft ist als Übergangslösung gedacht und bleibt bis zum Abschluss der Erbteilung bestehen. Dies kann jedoch Jahre dauern. Wie lassen sich auch langfristig Konflikte vermeiden?

• Die Zahlen kennen: Sobald der Nachlass bekannt ist, sollten Sie den aktuellen Marktwert der Liegenschaften schätzen und gleichzeitig beim zuständigen Steueramt die latente Grundstückgewinnsteuer ermitteln. Zudem sollten Sie Unterhaltskosten, Sanierungsbedarf und allfällige steuerliche Konsequenzen kennen. Erst dann können Sie entscheiden, wie mit dem Erbe verfahren werden soll.
   
• Kein Zwang zur Erbteilung: Verbleibt die Liegenschaft im gemeinschaftlichen Eigentum? Eignet sie sich für Stockwerkeigentum? Wenn nein, übernimmt sie ein einzelner Erbe, oder ist doch der Verkauf die beste Lösung? Je früher Sie sich als Gemeinschaft mit diesen Fragen auseinandersetzen, desto besser.
   
• Einstimmigkeitsprinzip und Solidarhaftung: In einer Erbengemeinschaft gelten das Einstimmigkeitsprinzip und die Solidarhaftung. Was immer mit der Liegenschaft geschehen soll, erfordert von allen Mitgliedern Zustimmung. Der Einzelne kann nicht über bestimmte Teile des Erbes verfügen, haftet jedoch uneingeschränkt mit dem Privatvermögen für die ganze Liegenschaft. Kann einer der Erben zum Beispiel seinen finanziellen Verpflichtungen für die Liegenschaft nicht nachkommen, müssen die anderen für ihn einstehen.
   
• Erbengemeinschaften sind volatile Gebilde: Patchwork-Familien, rund um den Erdball verteilte Familienmitglieder, Alleinstehende und solche mit Familien: Sie alle haben die unterschiedlichsten emotionalen und finanziellen Bedürfnisse. Einer bevorzugt die stete Rendite, ein anderer zieht das Kapital vor. Vielleicht bewohnt eine Partei die Liegenschaft und sieht keinen dringenden Veränderungsbedarf. Erbengemeinschaften sind von Beginn weg konfliktgefährdet – und das Potenzial für Streitereien wächst mit jeder personellen Veränderung.
   
• Sanierung: ein zusätzliches Konfliktrisiko: Häufig sind die vererbten Liegenschaften viele Jahrzehnte alt und müssten saniert werden. Doch das Geld für die Renovation fehlt, und nicht alle Mitglieder haben dieselben finanziellen Möglichkeiten. Eine Partei besteht auf der Sanierung, eine andere will aus emotionalen Gründen alles so belassen wie es ist und von der guten Rendite profitieren. Es kommt zu einer Pattsituation, die im schlechtesten Fall in einer Erbteilungsklage münden kann – und eine solche Klage kennt oft nur Verlierer.
   
• Periodische Standortbestimmung: Damit eine Erbengemeinschaft funktioniert, ist es wichtig, die persönlichen Bedürfnisse aller Beteiligten – auch langfristig – zu klären. Bleibt Ihre Erbengemeinschaft länger bestehen, sollten Sie periodisch eine Standortbestimmung vornehmen. Damit beugen Sie Konflikten vor, und die geerbte Liegenschaft wird auch langfristig nicht zum Streitfall.

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